新城悅（1755）為中國一間物業管理服務提供商。根據中國指數研究院發布的報告，在2018年中國物業服務百強企業中，排名第16位。截至2018年底，公司在管項目達到200個，覆蓋全國23個省、直轄市和自治區。在管面積為4,290萬平方米，合約面積為1.1億平方米，主要分布於長三角地區，其餘遍布環渤海、中西部和珠三角等地。新城悅業務分為兩大板塊，包括物業管理服務和增值服務，前者為主要收入來源，2018年貢獻63.7%總收入。
截至2018年12月底止之全年業績，收入按年上升32.7%至11.5億人民幣；公司擁有人應佔溢利則按年上升104.9%至1.5億人民幣。盈利大幅增長主要是在管面積按年上升18.2%至4,290萬平方米，加上增值服務收入增長理想，按年增加近四成至4.2億人民幣。整體毛利率按年上升1.5個百分點至29.5%，受惠於管理面積增加，令規模效應體現，而且增值服務毛利率較傳統物業管理服務為高，其收入佔比提升，拉動整體毛利率向上。
物業管理服務為主要收入來源，收入按年上升29.1%至7.3億人民幣，其中超過八成來自長三角地區，其次為中西部，佔比約為11%。以服務對象劃分，大約78%的物業管理收入源自新城系，約22%則由第三方提供。增值服務業務方面，以開發商增值服務的收入增長最為亮麗，接近70%。
展望未來，新城悅持續透過外延內伸的策略拓展管理面積。截至2018年底，公司合約面積合共為1.12億平方米，當中4,290萬平方米屬於在管面積。換句話說，已簽訂但未交付的面積約6,900萬平方米。管理層早前表示，約60至70%面積於兩年內交付，餘下面積約3年左右交付。公司預計2019年由新城控股授予的管理面積最多有1,500萬平方米。另一方面，公司目標2020年，管理面積會達到1億平方米，當中約有4,000萬平方米來自新城控股；約800萬平方米源自第三方項目；並預計會進行併購項目，帶來500至1,000萬平方米的新增管理面積。我們預計，由於管理面積有足夠的增長動力，疊加規模效應加大，將支撐未來幾個財政年度的財務表現。
至於增值服務方面，預期在管理規模上升的背景下，會保持較快增長。由於增值服務的收入佔比會逐步提高，對整體毛利率亦有拉動作用。公司目標在3至5年內，增值服務貢獻約五成收入來源。
新城悅物業管理業務為公司帶來穩定的現金流。此外，公司擁有足夠資金作為併購之用，本身中國物業管理市場高度分散，帶來更多併購潛在可能，配合內生動力充足，盈利預見度較高。投資策略上，現價為2019年預測市盈率24.6倍，近期市況波動，資金流入具防守性的物業管理板塊，料股價短期有望挑戰8.38元歷史高位。
(筆者為證監會持牌人，並無持有上述股票)