踏入第4季，本港樓市氣氛轉弱，市場觀望氣氛濃厚，但最近一個市區新盤將此悶局打破，兩輪銷售都能沽清，為近幾個月少見。二手業主為了成功放盤，都不得不劈價，致使反映二手市場的CCL持續下挫。然而，有分析認為，此輪跌浪只屬調整，並非轉勢。一方面市場對住屋的剛性需求仍在，購買力亦沒有消失，再加上未來私樓供應短缺下，樓價是有條件再踏上「升」途。
近期樓市的焦點都集中在觀塘凱匯，因為它是近期少有於首輪銷售能開紅盤的新盤，不單是首輪，就算是於週二（18日）的次輪銷售383伙，發展商宣布，已全數售出，單日套現逾49億元，連同上一輪銷售逾57億元，兩輪套現逾106億元。
不過，二手市場則持續受挫，特別是九龍區，二手業主要放售單位的話，亦不得不妥協，劈價抗衡，如土瓜灣翔龍灣連錄3宗劈價成交，其中2座中低層A室，實用360方呎，減至598萬元沽，呎價16,611元，為屋苑今年首見「5字頭」，翻查資料，位於成交單位低兩層的A室，今年8月賣745萬元，相隔只是4個月，造價便平147萬元。而其餘2宗低價包括1座低層A室，實用360方呎，成交價600萬元，呎價16,667元；另2座高層A室，實用367方呎，同樣以600萬元成交，呎價僅16,349元。
另紅磡指標屋苑海逸豪園特色戶亦捱不住，消息指出，10座中層C及D室相連戶，實用面積1,495方呎，今年10月叫價3,500萬元，最近要累減970萬元才能成功沽出，成交價為2,530萬元，呎價16,923元。同座的高層D室，實用897方呎的標準戶，8月以1,900萬元沽出，呎價21,182元，今次特色戶呎價平25%。
至於沙田上車盤亦跌不停，今年曾搶至每方呎逾2萬元的河畔花園，有消息指，屋苑E座極高層01室，實用269方呎，望河景，新近以410萬元沽，呎價回落至15,242元。回看今年7月，該屋苑A座極高層02室，實用面積一樣，以537萬元成交，呎價高達19,963元，故今次造價急回23.6%。
CCL 3大指數向下
雖然近日一手市場回暖，但今年第4季的整體樓價走勢依然是向下，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL、反映大型屋苑走勢的CCL Mass，以及CCL（中小型單位）3大整體指數一同下跌近3個月，為歷史最長齊跌紀錄。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，CCL最新報175.59點，按週跌0.69%，連跌11週共5.9%，是2008年11月之後的最長連跌浪潮。而同期的CCL Mass則報177.02點，按週跌0.77%，同樣是連跌11週共6.3%，平了1998年6月時連跌11週的最長紀錄。
不過，是次跌浪應只是暫時性的調整，並非真正的「轉勢」。香港花旗銀行總經理林智剛表示，現時樓價非崩潰式下挫，住屋需求仍持續，加上供應不多，相信樓價於高位回落10%至15%後將會有支持，目前買家只是受氣氛影響而觀望，樓市只屬短暫調整。
他續指，預料美國本月加息機會仍高，預期明年仍會加息一、兩次，相信香港銀行亦會跟隨加息，不過幅度不高，料加幅徘徊在0.125厘，相信對買家的心理影響會大於實際，故未見樓市恐慌因素。他又指，大銀行其實未必想加息，因銀行存款仍充足；而最近美國「鴿派」增多，或有機會拖慢加息幅度。
事實上，從凱匯的銷情上看，只要發展商貼市價開盤，市場購買力便立即動起來。如凱匯的兩輪銷售，488伙及383伙單位都是分別於8小時及6小時內沽清，特別是第二輪，平均不用1分鐘便賣1伙，而且不乏全數支付樓價的買家，亦有不少大手客。如有母親斥資過千萬元為兒子購入3房單位，助兒子上車，更豪言會一次過全數支付，不用造按揭；另又有2名近百歲的高齡買家入市，其中一位98歲婆婆更斥資逾1,500萬元買入1伙大單位，另亦有一位92歲伯伯在家人陪同下揀樓。最大手買家斥資近4,000萬元購入2伙3房戶。
市場剛性需求大
市場消息指出，該名百歲婆婆同時是大手客，除自己買樓外，其子女亦一同成為凱的業主。市場消息指，婆婆自己買入1伙1座4房戶，實用面積1,092方呎，折實價約1,900萬元；其子女則買入同座2房單位，折實價約1,037萬元，2伙涉資近3,000萬元。由此可見，港人並非無錢，只是等待時機而已，市場對住屋的剛性需求仍強烈。
再者，運輸及房屋局發言人稱，當局正籌畫下一個10年期（2019/20至2028/29年度）的房屋需求推算，將於稍後公布新的房屋供應目標。市傳政府即將會更新《長遠房屋策略》未來10年的供應目標，將公私營房屋比例由六四比改為七三比，並將「港人首次置業」先導計畫歸類為私樓，「綠置居」則納入公屋類別。
若按去年政府公布10年期需建46萬伙單位來推算，料未來私樓供應將由年均1.8萬戶，減少至1.4萬伙以下，減幅達兩成；公營房屋則由現時年均2.8萬伙，增至3.2萬伙。而將首置歸類為私樓供應量的話，有市場人士預計，會把已經被削減的私樓供應，進一步推低；假設落實推出馬頭圍道450伙，以及安達臣道約1,000伙首置項目，規模已佔《長策》年均私樓供應目標約一成。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，據運輸及房屋局數據顯示，未來5年公營房屋供應量超逾10萬伙，是2014年《長遠房屋政策》以來的首次。可是，從本年度計未來10個財政年度，最多亦只能夠提供23.7萬伙公營房屋，與《長策》10年目標28萬伙相比，出現一個多達4.3萬伙，15%的巨大缺口。
七三比減私樓供應
雖然行政長官林鄭月娥在本年中已將9幅私樓地皮撥作興建公營房屋，6幅位於安達臣道石礦場、3幅位於啟德，合共可提供1.06萬伙單位。及後又將地皮的公私營房屋比例改成七三比，在此等行動之後，未來10年本港公營房屋比目標仍然出現多達15%的缺口，可以說是作出拉上補下的動作，也改變不了公營房屋短缺的劣勢。
再加上，政府覓地艱難，儘管想從棕地及農地方面入手，亦顯得障礙重重，開發地皮速度也不見得快。另林鄭月娥計畫在東大嶼水域興建人工島起屋紓解房屋問題，但填海研究工作亦要長達4年，距離建屋更是遙遙無期，遠水救不了近火。因此，在供應不足下，樓價仍是有能力向上的。