雖然近期股市受外圍因素影響，表現反覆，可是樓市卻是保持強勢，樓價屢創新高，今年首6個月已急升逾一成。不過，市場普遍認為，下半年樓市的升幅將會收窄至5%左右，皆因受到內外夾攻。一方面政府為遏止樓價狂飆，而推出空置稅，冀藉此增加供應；外圍方面，中美貿易戰正式啟動，未來的走向或會影響本港經濟，加上預計年內本港將會跟隨美國加息，故料會拖慢樓價上升的步伐。
中美貿易戰續升溫，拖累股市急瀉，但樓市繼續一枝獨秀。受上車需求帶動，新界東樓價再錄得新高，最近沙田第一城的呎價衝破2萬元大關，破屋苑紀錄，而同區的沙田中心亦首錄千萬成交。有消息指出，沙田第一城51座高層A室，實用面積284方呎，以588萬元成交，實用呎價達20,704元，創屋苑歷史新高，較舊紀錄高0.5%。另沙田第一城39座高層H室，實用面積304方呎，新近以618萬元易手，成交價則創屋苑新高。
至於沙田中心安寧大廈高層D及F室相連戶，採3房套間隔，向西南望市景，實用659方呎，以1,250萬元沽出，呎價約18,968元，創屋苑成交價新高外，亦帶領屋苑樓價衝破1,000萬元。
比97年升1倍
據中原城市領先指數CCL，最新報184.43點，已連升4週，當中新界東的指數表現更為標青，最新報201.96點，是8個指數中首個突破200點關口，即樓價已較1997年高位時約100點，高出1倍。區內屋苑獲上車客追捧，今年首24週已累升16.02%，屬14年以來，即2004年後的最大升幅。
今年新界東指數升幅亦跑贏反映整體二手樓價的CCL指數，今年暫升11.38%，高出4.64個百分點。新界東指數按週升1.31%，連升8週，屬近6年來最長升浪，累升6.85%。據中原資料顯示，區內26個成分屋苑中，沙田第一城調整呎價報18,807元，今年累升約34%，居區內屋苑首位，其次為大埔新峰花園，調整呎價報13,640元，累升約27%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，過去1個月新界東屋苑呎價連環創新高，呎價更升穿2萬元關口，反映二手購買力強勁，帶動樓價升勢。
綜觀今年上半年，樓價走勢十分凌厲，利嘉閣地產董事陳大偉指出，首季已累升4.6%，在經濟好轉，地王屢現及低息環境下，數據顯示，截至今年5月份中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均實用呎價為14,892元，較去年底的13,744元上升8.4%，預計整個半年將升近10%。而戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻則表示，據土地註冊處資料及戴德梁行數據，住宅物業上半年至今的升幅更達11.5%。
然而，對於下半年樓價的走勢，分析普遍認為大約再升5%左右，皆因市場將會受到政府空置稅、中美貿易戰及美國加息這3大因素影響，因而有所放緩。
空置稅出籠
不過，大部分市場人士均認為，空置稅無助降低樓價，只認為是政府為了「交功課」。據政府數據，截至去年底為止，空置的42,942個住宅單位中，其中約21%為新建單位，較2013年錄得的8%顯著上升，原因是部分發展商採取善價而沽的銷售策略。
仲量聯行研究部副董事車永筠指出，據政府向出租物業徵收的稅率作估計，按物業的應課差餉租值徵收5%空置稅尚不屬懲罰性稅率，此稅率相等於在現時普遍的租金回報率（約2.3%）扣減0.1%，發展商或會因而放棄住宅物業的潛在升值空間，畢竟自1990年起，住宅樓價平均每年的增長率為7.2%。同時，發展商或會趁市場對住宅需求大時，將額外的成本轉嫁買家。
地產建設商會亦質疑，有關措施難以取得成效，有商會人士表示，明白政府很多時都急事急辦，故不是反對政府推行政策，但希望政府實施前考慮清楚，因立例容易，取消難，落實便很難返轉頭，樓市亦未必一定向上，一旦回落便對整體樓市，甚至經濟產生影響。再者，開徵空置稅只針對一手市場，對發展商並不公平，似是向發展商作出懲罰。若政府一意孤行，在「你有政策、我有對策」下，最終只會造成反效果，正如「3D」辣招般。
對此，美聯集團（01200）主席黃建業亦表認同，空置稅或短期對市場有一點兒的影響，發展商或會加快推出現樓貨尾，減慢賣樓花的速度，但一旦市場適應後，發展商尋找到對策後，一切又還原基本步。他指出，發展商可以拖慢起樓，又或是拖慢申請入伙紙的程序等，再不然將稅款轉嫁予買家，都已經可以化解這政策，最終只會令樓價升得更急。不過，如樓價升勢持續加劇，政府是絕對有機會再出招。
貿戰加息影響
外圍因素方面，美國對中國已全面展開貿易戰，落實總值500億美元的進口商品開徵關稅，這局勢已拖累股市下挫，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，未來的演變將成為下半年其中一個不明朗因素，勢左右本港樓市走向。皆因中美貿易戰或多或少對本港經濟都會有所影響，高力國際亞洲區估價及咨詢服務部副常務董事張翹楚指出，可能會有打工仔因為這場戰爭，導致失去經濟能力，而喪失租金與樓價的承擔能力。但目前香港失業率仍處於低位，相信暫時風險依然有限。
說到底，最重要的還是加息因素，目前銀行同業拆息持續上揚，上週二（26日）的1個月同業拆息已升穿2厘至2.0825厘；3個月則息升至2.0868厘，再創近10年高，兼是14連升。現時的銀行同業拆息按揭方案，因為有P（最優惠利率）按的封頂位，令供樓人士未至於失去預算。可是，本月美國聯儲局在議息後一如市場預期加息四分之一厘，而本港主要銀行並未即時跟隨，故暫時對港樓市不會構成負面影響。
但要注意的是，美國年內尚有2次加息機會，由於美元與港元仍有掛關係，息差不能無限擴闊，其後本港亦難免要跟隨美國加息，屆時將是本港超過12年來首度再次調升P，並將正式展開本地的加息週期。其實，市場已有預計，下半年香港會加息1至2次，每次25至50點子。假如下半年本港加按息，將會加重供樓一族的負擔，相信屆時會對樓市帶來一定壓力，因此預料下半年樓市升勢將會放緩，難再有如上半年的急步上衝。