中美貿易戰最終還是展開，在貿易戰及股市波動的背景下，近日有商廈買賣因此臨時擱置。不過，業內人士認為影響只屬短暫性，畢竟商廈仍有不少利好因素力撐。一方面是人民幣正處於弱勢，料會刺激中資財團繼續來港購入商廈作投資；同時，本港商廈供應一向短缺，特別是核心區的甲廈，空置率極低，加上未來2至3年僅得數幅新增商業地皮，配合「一帶一路」及粵港澳大灣區發展的加持下，就算有貿戰陰霾籠罩，料下半年本港甲廈價格仍能平穩向上。
中美貿易戰於7月6日正式開打，美國針對中國818項，包括化學品、醫療器材、光學儀器、汽車零組件等價值340億美元的產品課徵25%關稅；中方亦隨即反擊，對美國545項包括黃豆、水產、汽車等同值產品課徵相同關稅。在美國兩星期後追加另一批總值達500億美元的產品課稅後，中國表態將隨後跟上。美國特朗普政府於美國時間7月10日再宣布，對中國總值2,000億美元逾6,031種商品加徵10%關稅，當中包括「中國製造2025」計畫的科技產品，換言之，若再一步便會是5,000億美元的中國進口品，那幾乎已等同中國2017年對美的總出口5,056億美元。
貿易戰一發不可收拾，自然殃及池魚，皆因貿易戰肯定會影響雙邊貿易，進而影響香港的轉口貿易，但實際影響其實不大。去年中美貿易經過香港轉口的金額為3,507億港元，佔香港同年商品進出口貿易總額8.2萬億港元的4.3%，即使貿易戰全方位進行，也不可能令中美雙邊貿易和經香港的轉口完全停頓，故此香港直接受到的影響亦應該有限。
雖然如此，有從事進出口貿易的香港公司擱置一宗商廈交易，就受到市場關注。有代理透露，九龍灣企業廣場1期一個面積約1.4萬方呎全層單位，每方呎叫價僅約8,500元，屬市場低水，故吸引上述貿易公司有意購入作擴充用途。然而，近日貿易戰情況惡化，加上本地股市於數週內已由高位下跌數千點，該公司坦言要「睇定啲先」，臨時「縮沙」不認購上址。
叫價調低
另尖沙咀新文華中心一個面積約1,600方呎的低層寫字樓，日前將每方呎叫價由約1.5萬元下調至1.25萬元，據悉，該單位業主於2年前以呎價約8,000元購入單位，但有感中美雙方局面緊張，加上覺得單位仍有錢賺，故希望可提早套現。看來，貿易戰似乎正在影響商廈市場。
綜合美聯工商舖資料研究部及美聯商業數據顯示，50大指標甲廈上月僅錄16宗成交，較5月份的13宗，按月雖微升23.1%，但成交量仍屬近2年來次低的水平，上月有37座甲廈錄得零成交，包括上環信德中心、皇后大道中九號、中環環球大廈、金鐘遠東金融中心、灣仔會展廣場辦公大樓等。至於成交面積錄約5.43萬方呎，連跌第3個月，按月再挫約2.4%。
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，甲廈價格過去2年累積升幅甚大，現時普遍業主叫價強硬，而準買家又不願追價入市，令交投繼續陷入膠著狀態。可是，有市場人士認為情況未足以拖垮樓市。資深財經專家林一鳴表示，是次對香港經濟有負面影響，因內地公司出口商品增加關稅，影響其收益，而香港經濟依賴中國。但他認為，情況與樓市升跌未有直接關係，故影響輕微，只屬心理因素。
對沖風險
翁鴻祥指出，雖然預計下半年貿易戰等問題仍會困擾市場，但商廈仍有不少利好因素，先是人民幣近月逐漸貶值，料會刺激中資財團繼續來港購入商廈作投資，以對沖人民幣貶值的風險。如在2016年時，因受內地樓價飆升及人民幣值等因素推動，中資在該年第三季加速湧入本港物業市場。
據萊坊的統計，自2016年初至今中資對本港物業的投資額超過230億港元，大多數為商廈物業，其中2016年上半年佔約131.2億港元，第3季增速更驚人，達101.4億港元。期內最矚目的交易，是光大集團收購灣仔大新金融中心全幢，作價約100億元。
如今此輪人民幣的跌勢未止，裕信銀行分析師Edoardo Campanella指出，美國對中國關稅威脅擴大，人民幣走跌風險有所提升，至7月10日人民幣兌美元中間價已貶值至6.6259。信銀國際首席經濟師廖群預期，下半年人民幣將持續貶值，估計人行在人民幣觸及6.8兌1美元便會干預，包括資本控制及以外匯儲備承接人民幣，預計今年底人民幣將在6.75兌1美元水平。德銀的報告指出，預期今年底及明年底，美元對人民幣將分別升至6.8及7.2。
另一方面，重回基本因素層面，那便是商廈的供應不足，特別是核心地段的甲級商廈。CBRE香港顧問及交易服務辦公樓執行董事駱應銘表示，中環區寫字樓目前空置率跌至1.1%，為2015年第三季以來最低紀錄。
供應有限
據差估署編制的《香港物業報告2018》初步數字，今年商廈落成量達194.8萬方呎，當中77%來自東區及觀塘，而屬於中環、金鐘核心區則只有小量項目。未來數年，中環、金鐘商業土地只有7塊可供招標，分別是金鐘廊重建、中環新海濱3A及3B用地，以及金鐘前紅十字會總部等。其中中環新海濱第3號地和金鐘廊重建項目，預期可最快推出市場。中環新海濱3號用地可建樓面有161萬方呎，計畫作辦公室及零售的中低密度綜合發展，地皮估值超過400億元，樓面呎價可達2.5萬元，估計1至2年後推出。
而市值超過200億元的金鐘廊，過往一直批租予發展商作商場及行人走廊用途，租約預期於今年底完結。收回金鐘廊營運權後，政府計畫將商場拆卸重建成為甲廈，重建後的A、B地盤共可提供86萬平方呎寫字樓，以及16萬平方呎零售、餐飲樓面面積，有望於2至3年內推。
翁氏指出，核心區雖有數幅商業地皮，但規模不算大，供應有限。而且同時中資企業對中環商廈的需求持續，世邦魏理仕投資物業部資深董事吳松基指出，據統計，預計未來4年，中資企業需求達550萬平方呎，新需求佔約380萬平方呎，現有機構擴充佔約170萬平方呎，佔中區整體商廈一定比例。
他認為，中資機構不斷擴充，首選定是中環，一方面中環既是金融集中地，往返機場亦方便，而一直以來中資機構集中於中環，其他機構亦希望在此聚集。此外，很多內地機構原處於中國內陸城市，較少見到海景，故對本港維港兩岸景觀非常感興趣，認為海景是優越的象徵，因此中環海景寫字樓甚受中資喜愛。而隨著「一帶一路」及粵港澳大灣區的發展，預計商廈寫字樓物業需求進一步增加，中環這些貴重地區的寫字樓租金料持續攀升。故此，即使在貿易戰下，下半年核心區甲廈的升勢料將放緩。