外圍市況持續不穩，中美貿易戰的局勢仍是反覆不定，加上新房策的推出，以及多間銀行相繼調高按息，下月更有機會是12年來首度上調最優惠利率，市場觀望氣氛濃厚，近日有不少二手屋苑出現減價，甚至以低於銀行估價成交。不單是二手市場，就連一手市場的氣氛已不如往日熱烈。市場預期本季下旬仍有逾4,000伙單位推售，發展商為了散貨，都扭盡六壬推盤，低價、低息及優惠盡出，目的只為吸引投資者及買家入市。在利淡消息下，有市場人士認為，樓市有可能進一步回落。
在多個利淡因素充斥下，市況轉趨慢熱，特別是二手市場，雖未至於是全城出現劈價，可是部分屋苑已出現跌價情況，議價空間亦逐步擴闊，如將軍澳天晉1期8座低層B室，面積869方呎的3房單位，原以2,000萬元放盤，日前獲用家洽購，最終減價約一成，以1,800萬元成交，呎價20,713元，略低市價約一成。
另有消息指，紅磡黃埔花園11期6座中層F室，實用面積639方呎的3房單位，座向東南，原叫價1,150萬元，但放盤一段時間也無人承接，業主終面對現實，大幅減價100萬至1,050萬元沽貨，呎價16,432元。區內代理表示，若在1、2個月前，此類單位可以賣到1,150萬至近1,200萬元，如11期12座中層G室，面積相同及同樣望街景，今年6月成交價1,140萬元，呎價17,840元。
不但如此，今次賣出單位獲中銀及匯豐銀行網上估值亦有1,120萬及1,221萬元，故今次成交價足足低估價最多171萬元。代理稱，黃埔花園本月只有約5至6宗成交，若樓市持續無承接，恐怕會有更多劈價貨出現。
業主雄心不再
至於東涌映灣園情況亦相似，屋苑7座高層A室，實用面積894方呎的3房套房間隔，今年5月叫價1,130萬元，一直未獲承接，至近期市況波動，市場不明朗因素多，業主決定下調叫價至1,050萬元，減價僅1天即獲買家洽購，最終多減10萬元至1,040萬元易手，累減90萬元，實用呎價11,633元。中文大學商學院客席教授冼日明指出，一手樓供應持續下，加上部分新盤可承做高成數按揭，除非二手市場有「筍價」放盤，否則難吸引買家入市二手市場。
觀乎自政府新房策「出台」後，二手成交步伐已減慢。據土地註冊處資料顯示，8月首16日二手住宅註冊量錄1,854宗，較7月同期2,283宗下跌約18.8%，反映新房策及中美貿易戰升溫對樓市的影響。美聯首席分析師劉嘉輝表示，按目前情況推算，8月全月二手住宅註冊宗數回落約3,400宗，創約1年新低。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，本港銀行紛上調新造樓宇按息，預料9月美國加息機會高，香港銀行亦將調升P按利率，加上政府新房策及中美貿易戰都令買家信心輕微減弱，對二手中價乃至豪宅的影響較大，料第3季樓價下調2%至3%，8月二手成交量料大減28.5%至2,500宗。
4,000新盤待售
其實不單止是二手市場，若比較上半年的熾熱氣氛，如今一手市場亦沉靜不少，但礙於政府的一手空置稅，以及市況不甚明朗，發展商明顯亦加緊推盤步伐，單是本月餘下的日子，仍然有逾4,000伙新盤單位推售。
要數到最矚目的，當然是由南豐集團發展的將軍澳日出康城LP6，項目已獲批預售樓花同意書，屬政府6月底公佈新房策後首個獲批售樓紙新盤，意味將受新辣招規限，每次賣樓需推出最少20%單位，以項目單位總數2,392伙計算，每次發售單位數量將不少於478伙。目前項目正積極軟銷，並於8月22日開放示範單位予傳媒優先參觀，似乎距離正式推售已不遠矣。南豐發展董事及地產總經理麥一擎表示，定價有機會較克制。
而「月月有樓賣，週週有盤推」的新鴻基地產（00016）則更為積極，除目前正推售的元朗錦田北PARK YOHO Milano，以及南昌站匯璽II的貨尾單位外，新地已於8月20日將PARK YOHO 2B期項目命名為PARK YOHO Napoli，並指最快會於月底推售，新地副董事總經理雷霆更指出，有鑑於市場吸納單位需時，現時計畫將項目其中100伙，保留作收租用，意向呎租約30元，至於具體詳情有待研究再公布。
值得注意的是，新地目前推出的都以現樓項目為主，冀將空置單位數量減至最少，藉此減低空置稅的成本。如早前已將旗下北角海璇第6座的160個單位，撥作服務式住宅，以避開空置稅。
若計及PARK YOHO項目餘貨約250伙、PARK YOHO Napoli的712伙，以及未推出的PARK YOHO 3期項目，整個項目有約逾1,100伙待售，相信因而對發展商造成推盤壓力，故加快推售步伐以外，更將單位轉售為租。其實政策剛公布推出一手空置稅後，已有不少豪宅及洋房項目直接減價吸引買家，又或是轉賣為租，如北角海璇般，如今此趨勢已蔓延至中小型單位。
新盤低價開賣
另一方面，為谷銷情及搶客，發展商可謂出盡法寶。首先，近期開售的新盤都相對較為貼市，如匯璽II新推出的119伙便低開9.4%，剛推出首張價單的筲箕灣逸瑆，同樣較同區新盤低約10%，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，為加快流轉，發展商開價會傾向貼市價甚至略低於市價。
低價開售以外，優惠亦少不了。如匯璽II般，發展商今次亦於折扣優惠上作出調整，維持即供付款原來約20%的折扣優惠外，特別增加一個名為「至尊靈活付款優惠」的新建築期付款計畫，即除基本6%折扣優惠及新地會1%折扣優惠外，若再多購單位，每個單位額外有12%至15%現金回贈，總優惠約為18%至21%，較購買1伙的建築期付款折扣更多，甚至較即供付款好，顯然是想吸納投資者入市，幫助去貨。
另外，針對銀行已調高按息，發展商亦推出低息二按，最高可承造三成，首2年息率為定息1.88厘至2.08厘。而去年12月推出的價單中，當時二按的實際息率為2.15厘至2.65厘，較是次為高，可見今次發展商的用意，以低息吸引買家入市。
不單如此，如新地仍有約500伙未售的元朗Grand YOHO II，更實行「先住後付」計畫。發展商於上週連推3個銷售安排，合共推出30伙招標，招標期由8月20日至31日，採每日截標方式。今次更新增長達1,060天的成交期付款計畫，買家簽定臨約合約時先付5%定金，之後120天付另外5%，此時買家若再加付5%許可證費用作為「入住費」，合共支付15%便可收樓入住，餘下85%樓價則最長可於1,060天後成交，成交期長達近3年，至於完成交易後可獲回贈5%「入住費」。
雷霆表示，此舉是方便換樓客有充裕時間出售現在持有的單位，但亦指未知空置稅何時實行或如何執行，當然，如果稍後空置稅推行，集團亦也因而避免繳納。從以上的舉動所見，市場似乎開始出現看淡後市的動作，樓市有可能進一步回落。