樓市淡風處處，不論一手還是二手市場，銷情反應冷淡。一手去貨速度減慢，有發展商不想貿然減價，同時因應市況逆轉及「娥六招」之一的一手空置稅，於是變陣把旗下新盤「轉賣為租」，或以招標形式出售，企圖降低逆市對銷情的負面影響。有市場人士認為，發展商為減低「定錯價」的風險，預計一手市場會有更多以招標賣樓的情況出現。事實上，市場供應變相是「擠牙膏」。雖然目前市場充斥負面因素，但基於本港供求失衡仍然存在，樓市只會作出調整，難言大跌。
踏入10月，樓市淡風處處，二手業主似乎亦陸續面對現實，紛紛擴大議價幅度，近日樓價較高位回調5%至10%，減價成交更是一個接一個，如新近將軍澳指標屋苑新都城2期6座中層F室，實用面積363方呎，2房間隔，業主隨市況下調叫價至600萬元，以吸引有意承做八成按揭的買家入市，最終以594萬元成交，累積減價116萬元，呎價16,364，這已是10月內第二宗失守600萬元的成交個案。
不單是二手，一手市場亦不能倖免，新盤銷售放緩，早幾個月的熱鬧光景已不復再。最近數個一手新盤開賣，銷情亦相當慢熱，以華懋元朗鐵路項目朗城匯為例，首輪推出504伙，即日僅沽出約203伙，佔約四成。近年各個港鐵新盤首批皆賣得滿堂紅，全部首日都賣超過九成半以上，如今朗城匯成為2013年一手新例後銷情最淡的鐵路盤。
又如屯門細價盤弦海，入場費不足300萬元，在市旺時這類新盤均會大受投資者歡迎，然而，首輪開賣的175伙，即日僅沽63伙，佔36%，值得注意的是，大手組別未有買家到場，錄得零成交，反映投資者或睇淡後市。此外，油塘海傲灣賣162伙，即晚沽約39伙，佔比僅約兩成。
高佣 放租 各出奇謀
為免對樓盤銷售帶來負面印象，發展商亦不敢貿然減價，不過，已陸續有發展商透過調高代理佣金吸客，變相是減價的一種方法，如將軍澳新盤晉海為促銷大單位，3房以上加佣0.25至0.5%；全新項目尚悅．嶺亦推出高佣4%吸客。除了鼓勵代理跑數，有一部分是希望讓代理回贈予買家，代替直接減價。
至於不想減價賣樓的發展商，為應付市況逆轉，以及早前政府宣布擬徵收的一手空置稅，發展商已變陣，將旗下物業「轉賣為租」，而有些新盤則先後推出單位招標，以降低逆市對銷情的負面影響。如新地（00016）位於堅尼地城的雋庭（The Kennedy on Belcher’s）已於近月開始招租，新地副總經理（租務）江敏表示，雋庭會分3個階段進行出租。
第一階段的30個單位，於今年8月起招租，至9月已全數租出；而第二階段的40伙，自10月初招租，現時出租率有約90%，成交月租約2.5萬至7.7萬元，呎租70元以上，連傢具呎租更達90元。至於第三階段，目標在11月中起推出餘下的58個單位，租期由2個月起，料呎租可達80元以上，預計今年尾可以出租全部單位。
無論大小 統統招標
除此之外，因政府6月份公布6項房屋新措施，其中一項針對發展商加快推盤，規定預售樓花的樓盤，每次推售單位數量不少於項目20%。在如此市況下，為應付此要求，發展商便改以招標形式發售。
基本上，招標是發展商銷售豪宅的慣常手法，因豪宅項目的伙數較少且較矜貴，透過招標出售，均可善價而沽。如永泰地產旗下的全新盤澐灃，日前公布首張銷售安排，落實於上週五（26日）以招標形式推出5個洋房及1個複式戶。
不過，招標推盤現已不限於豪宅。大銀地產發展旗下長沙灣現樓項目翠雅山，將於年內推出，其總經理（項目）朱偉雄透露，項目傾向以招標形式發售，考慮先推第1、3座全幢共7伙2房至4房單位，價錢將參考九龍塘義德道及九龍特色單位，而餘下28個單位將全數用作收租，租金暫時未定。
就連較大型項目，也不甘後人。由億京發展的大埔白石角海日灣，日前在未有任何宣傳下突然上載銷售安排，以招標形式首推138伙，佔全盤667伙的21%，為市場罕見。因過往這類有相當規模的項目，甚少只以招標形式推出。銷售文件顯示，招標日期由10月25 日起，截標日期為11月10日。
招標放售 減透明度
資料顯示，現時已在市場推售的新盤中，若以曾公布一份銷售安排的項目計算，受樓花新例規管的新盤共有8個，包括白石角海日灣、屯門上源、屯門弦海、元朗朗城匯、元朗PARK YOHO Napoli、將軍澳LP6、油塘海傲灣，以及長沙灣一號九龍道。
當中，即使不是全份銷售安排以招標推售，為了減低公開發售單位數量，亦會將招標形式售賣的單位，放在同一份銷售安排當中。如元朗PARK YOHO Napoli首張銷售安排發售150伙，其中只有50伙是作公開發售，餘下100伙以招標形式賣；九建（00034）油塘海傲灣646伙，首份銷售安排中，130伙作公開發售，另有32伙招標。這種情況在以往亦甚為少見，發展商多數會透過數份銷售安排公布，顯然此做法是為了滿足樓花新例的要求。
市場人士認為，新盤以招標形式推售，對發展商來說，增加了不少銷售彈性，能減低「定錯價」的風險，但對準買家而言，無疑減低了透明度。在現時市況轉靜，購買力放緩的情形下，預計一手市場會有更多以招標賣樓的情況出現。
供不應求 樓價難跌
值得注意的是，發展商以此新方法賣樓，其實是破壞了政府冀打擊發展商囤積居奇的原意，變相繼續「擠牙膏」。皆因倘以招標形式賣樓，首先不用減價，發展商不用預先公布價錢，條例亦沒有規定發展商須公布準買家的入標價錢，發展商不須承擔定錯價的風險，故市場無從得知單位的「市場價」水平。況且，發展商是否接受買家入標價而開標，決定權完全在發展商手上，一方面，不會令市場氣氛淡上加淡，另一方面發展商可繼續善價而沽。
星展香港經濟師謝家曦表示，相信本港樓價已於今年8月左右見頂，但由於樓價已累積相當升幅，預期今年全年仍會上升10%至15%左右，明年預測則為持平，即無升跌。他解釋，本港失業率處於歷史低位，加上住宅單位仍然供求失衡，即需求遠大於供應，故樓價雖然不會再有爆炸式上升，惟大幅下跌的機會也不大。
再者，新一份施政報告中，特首林鄭月娥將公私營發展比例由現時的六四比改為七三比，無疑會影響到私樓供應，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，雖然此舉有助增加公營房屋供應，但大前提是新供應需同時增加，否則變相令私宅土地供應減少，導致私宅潛在新供應明顯下跌，令未來供地達標有難度，在供應持續不足下，樓價只會繼續向上。