美國聯儲局公布加息，香港亦重上加息之路，發展商亦加快推盤，務求搶佔更多市場購買力。事實上，近期樓市充斥著負面消息，新盤雖繼續熱賣，但二手市場卻是斯人獨憔悴。觀乎單是第4季有機會推售的新盤單位高達逾9,000伙，有分析料將會進一步搶去乎已市場購買力，恐加快二手調整。
不單是銀行業界，財政司司長陳茂波亦在4日內兩度「出口術」，提醒港人要注意加息風險，他稱，隨著美國最近的兩次加息，香港銀行同業拆息（Hibor）息率已上升不少。正在供樓的市民，不少都已感受到加息帶來的額外負擔，早前本港多家銀行又相繼宣布上調新造樓宇按揭的利率，置業人士的供樓負擔將會加重。
財爺提醒風險
他重申，現時樓價已大幅超出市民的負擔能力，過去數星期樓市有冷卻跡象，樓價和成交量均下跌。而在供應方面，未來3至4年潛在一手住宅供應仍維持約9.3萬伙高水平，包括約1.9萬個可隨時出售單位，加上政府稍後推出一手樓空置稅措施，指未來樓市下行的風險不能忽視。
雖說美國加息風險對於樓市而言已不是新鮮事，很多業界人士亦曾表態，認為加息對樓市的影響不大，可是，無論大中小型發展商，均紛紛加入新盤搶客戰，單是上週初，便有4個新盤合共開售885伙，當中日出康城LP6更狂推707伙，為3年多以來單日發售最多單位的新盤。
不單如此，為求去貨，發展商都扭盡六壬吸引買家注意力，如屯門掃管笏上源以折實入場呎價低於1萬元，是近1年半以來首見，並提供低按息的一、二按，期望吸引市場聚焦；而已獲入伙紙的元朗PARK YOHO Napoli則推出十足十貸款期，藉此吸換樓客；同區的恒基地產（00012）尚悅．嶺更預告，首批部分單位折實價低於400萬元。
踏入第4季，新盤混戰不但沒有減慢，而且相信會愈演愈烈，粗略估計，今年餘下的日子，市場將會有10個新項目推出，涉及逾6,100伙，除了逾千伙的上源、PARK YOHO Napoli以及LP6外，尚悅．嶺不排除下週公布售價，有機會趕「十．一」黃金週發售。資料顯示，尚悅．嶺共有504個單位，當中有50餘個開放式單位，個別面積小於200方呎。
大批單位待推
此外，華懋旗下朗屏站朗城匯正部署下月推售，項目位於元朗朗屏站南，目前正待批預售。朗城提供720伙，戶型涵蓋1房至3房，當中逾半數為2房單位，預料2020年7月落成。而九龍建業的油塘鯉魚門徑1號項目海傲灣，亦是正待批預售，但已開始進行軟銷。項目涉及646伙，戶型由開放式至2房，其中以1房佔最多，佔整個項目約75%，預計落成日期為2019年9月底，樓花期少於1年。老牌家族持有的筲箕灣單幢樓One Eighty（57伙）亦計畫推售，新盤市場可謂百花齊放。
若然是據美聯物業的統計，第4季有機會推售的全新新盤單位總數更高達約9,029伙，其中以屯門及深井區最多，涉及2,752伙，其次是元朗區的1,976伙，觀塘及油塘區則以1,671伙排在第三。不論是那個統計，新盤單位的供應只會是有多無少。美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，新盤推售步伐加快，並以貼近市價推盤，加上層出不窮的按揭優惠，吸引市場購買力，故看好第4季一手銷售量「愈戰愈勇」，預期將出現「一手旺、二手靜」情況。
事實上，過往市場氣氛旺盛時，新盤熱賣都可帶動購買力流向二手市場，可是，如今的現象是多項樓市指標均反映二手市場有所冷卻，如上週中原城市領先指數（CCL）按週跌0.75%，創近16週最大跌幅。另據利嘉閣的數據，二手罕見出現價量齊跌，當中50指標屋苑在8月僅錄得291宗成交，按月大跌31%，並創近30個月低；同月加權平均實用呎價亦錄得跌幅，報15,259元，為自2016年4月以來再度下跌；同時銀行估值向下亦有調整跡象。
業主心態轉弱
觀乎近期均錄得不少二手減價成交個案，如天后柏傲山5座低層D室，實用面積596方呎，市場放盤約一星期，原叫價1,900萬元，業主心態轉弱，日前突減至1,690萬元連租約易手，呎價28,356元創屋苑二手新低，低市價逾一成，是次呎價已回到去年底水平。
另外，本月至今藍籌屋苑太古城僅錄1宗買賣，開始有業主願意退一步，減價求售，該單位為翠榕閣高層E室，實用面積922方呎，3房間隔，今年5月放盤，叫價2,230萬元，之後已減至1,950萬元，仍未能沽出。直至8月，同座樓上高層E室減價260萬至1,840萬元沽出，業主終面對現實，將叫價再調低至1,860萬元求售，呎價20,174元，累減370萬元，較中銀及匯豐網上估值分別2,057萬及2,239萬元低最多379萬元。
就連老牌屋苑美孚新邨的3房最近再次錄得低過900萬元的成交，造價重返4個月前水平。美聯物業營業經理王俊康稱，屋苑4期百老匯街113號的中層高層C室，實用面積657方呎，業主最初叫價1,000萬，惟最終以898萬元易手，減價10.2%，呎價13,668元。
如此看來，在眾多發展商加入戰團，爭相搶奪市場有限的購買力下，難免進一步打擊二手交投。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，近月新盤推盤以「貼市價」推售，導致新盤溢價由第2季高位的逾20%大幅收窄至第3季最新錄得的約5.3%，創近7季最低水平，新盤開價貼近二手，從而令二手樓價升勢放緩。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑估計，至年底樓價會跌3%至5%，而一手樓由8月份發展商開價已經調整。美聯布少明則表示，相信二手樓價短期見頂，第4季有機會回落2%至3%，預期全年樓價升約10%。