粵港澳大灣區9+2城市規劃發展帶動下，廣州及深圳在房地產投資市場率先跑出，領放整個大灣區。單在2018年，兩個城市的房地產投資交易金額共計546億元（人民幣，下同），僅次於2017年的最高紀錄575億元，與《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公布前的2016年比較，約為當年交易金額175億元的3倍以上。
撰文 葉永成 ｜ 攝影 鄺銘漢
自從2017年初規劃公布以來，受惠於大灣區的增長潛力，投資於區內的意欲增長強勁。然而，投資者焦點主要集中在廣州及深圳，皆因其經濟體成熟，又鄰近香港，且擁有高質素的商業資產。
隨著大灣區投資市場愈趨熾熱，也吸引到愈來愈多海外機構投資者的注意。計及海外投資者在廣州及深圳每宗超過1億元的物業投資，其總額從2014年的22億元，增加超過一倍至2018年的52億元。
報告指穗深多投資機遇
近日，戴德梁行發布《機遇與潛力：大灣區房地產投資趨勢》報告指，廣州及深圳的房地產投資浪潮正受大灣區規劃進一步推高。在距離首次公布轉化粵港澳大灣區為全球經濟動力這項規劃接近兩年後，中央政府在2019年2月正式公布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。雖然《綱要》並沒有在投資細節上著墨太多，但各界對於政府持續致力推動區內經濟增長，均表示歡迎。自從規劃首次公布以來，各界對《綱要》期待甚殷，投資者及發展商對區內的投資意欲在過去兩年間穩步增加。
報告指出，雖然房地產並非大灣區規劃的關鍵環節，但成功落實規劃綱要明顯對房地產行業影響重大，新的產業及居民收入上升亦將帶動商業需求增長。報告又指，大灣區規劃潛力巨大，隨著區內城市之間的交通連繫日益緊密，其中廣州及深圳更擁有雄厚的經濟基礎，增長可期，故吸引了眾多香港及海外房地產私募基金在兩地尋找合適的房地產投資機遇。
寫字樓及零售物業跑出
據統計，2018年海外投資者強勁的投資需求延續至2019年第1季，兩個城市的外資交易總額共計75億元，略多於2012年歷史高峰的一半。在各類資產中，寫字樓及零售物業一如所料成為最受海外投資者青睞的兩類資產，過去10年分佔外資交易總數的40%及25%。
報告亦根據三種類型（核心型∕核心增益型、增值型及機會型）的投資策略，分析兩地不同的投資機遇。展望未來，海外投資者的投資活動將會進一步增加，與一直具有本土優勢的內資直接競爭，爭奪合適的商用投資物業。
穗深獨角獸佔比六分一
戴德梁行大中華區資本市場總裁及中國資本市場主管葉國平表示：「現時全國獨角獸公司有96間，廣州深圳已有16間，已佔據六分之一。不少創新經濟體、高新科技企業，也選址這兩個地方作總部，如大彊、騰訊，而深圳南山區更是以科技公司主導，支撐整個TMT產業（科技、媒體和電信）。」
他說深圳的包容性強，匯集全國人才，平均年齡為32歲，而且有股票市場支撐，各種天使融資渠道也較有優勢，促成商舖、寫字樓及住宅物業的價格持續向上。
廣州則為具有歷史文化背景的國際大都會，每年兩次廣交會吸引到全球商貿、旅遊及會展業務，世界500強企業中有不少已進駐廣州，初創則選址深圳，可以說高新技術產業帶動了甲級商廈的需求。
「我們預期會有更多海外房地產私募基金進軍廣州及深圳的投資市場，因為兩地的經濟基礎因素強勁，且鄰近香港。外資及內資爭奪投資機遇，尤其是商用資產，很可能導致競爭加劇。」他建議有興趣投資於廣州及深圳兩個一線城市的投資者及發展商，應盡早評估目前的機遇，採取適當的房地產策略。
他續說，廣州甲級寫字樓售價較深圳平近三成，吸引追求穩健租金回報的海外基金投資。至於深圳因鄰近香港，兼有多項創新科技發展支持，對資本增值有較大憧憬，所以兩地都有海外資金追捧。「之前海外資金入市比例較少，是因為本地資金和發展商入市意欲大，出手往往比海外資金積極。」
此外，深圳區已成科網公司集中地，商廈需求大，但供應上，目前深圳區寫字樓總存量約5,511萬平方呎樓面，而未來5年新供應高達9,155.7萬平方呎，比目前總存量還要高，加上目前空置率達17.2%，高空置及新供應多，或令部分機構投資者卻步。
廣州商廈空置率僅4.1%
相比之下，廣州區商廈空置率僅約4.1%，屬健康偏低水平，未來5年供應約3,720萬平方呎，按季度吸納量約73萬平方呎計，供應不算多，對基金來說回報率頗穩定。他分析，深圳區商廈較吸引私人投資者留意，包括香港投資者，畢竟香港甲廈呎價達3萬至4萬元，故價格低水兼地理上接近香港的深圳成投資之選。
現時本地資金投資速度放慢，海外投資者未來兩至三年的投資活動將進一步增加。以上海為例，海外資金佔整體投資金額多達六成，廣州及深圳具潛力追上。他認為，自從大灣區規劃公布以來，投資者及發展商對區內的投資意欲在過去兩年均穩步增加，在多個城市當中，焦點主要集中於廣州及深圳。
貿易戰反有利外資入市
對於中美貿易戰會否影響投資氣氛？他表示，不少投資者最近觀望情緒濃，或令大手買賣放緩，但機構投資者睇長為主，退休基金或主權基金研究全球投資時，把全球多國進行比較，發現環球整體投資氣氛一般，歐美國家經濟前景同樣有隱憂，如英國面對脫歐問題，相比之下，中國經濟增長率仍較高，可長睇好。
此外，過往外資基金投資內地，爭奪物業時或不敵內地投資者包括人民幣基金，惟貿易戰下內企資金較緊張，反而造就外資基金有機會入市。